2025年冬天，一批打工人的新年還沒到，"家"就先沒了。
萬科泊寓、魔方公寓等頭部品牌在春節(jié)前夕于上海、深圳、南京、杭州等多個城市集中調(diào)整租客租住安排，原因幾乎如出一轍：公寓方與業(yè)主在租金結(jié)算方面出現(xiàn)履約分歧，產(chǎn)權(quán)方依規(guī)收回房源。有租客合同還剩半年，卻突然遭遇停水停電;有人押金和剩余租金遲遲無法追回;杭州魔方公寓某門店的租約直接簽到了2032年，照樣面臨租住調(diào)整。
這不是長租公寓第一次出現(xiàn)經(jīng)營波動。但這一次，比以往任何一次都更能說明問題。
01 | 這門生意，從一開始就埋下了經(jīng)營隱患
長租公寓的快速發(fā)展期，始于2015年前后。
彼時"租購并舉"政策落地，將租賃住房納入住房體系核心，資本嗅到行業(yè)機遇，開始大規(guī)模涌入。此后幾年，行業(yè)融資規(guī)模超過千億，蛋殼公寓估值一度超過20億美元，青客公寓以"長租公寓第一股"身份登陸納斯達克，上市首日市值約1.7億美元。整個市場彌漫著樂觀情緒，仿佛只要跑得夠快，誰都能趕上這班車。
快速擴張的代價，是埋下了深重的經(jīng)營隱患。
長租公寓按運營模式大致可分為兩類。
一類是包租模式，即運營商從房東手中整體承租房源，改造后再轉(zhuǎn)租給租客，自己賺取差價，風(fēng)險自擔(dān)，萬科泊寓、魔方公寓均屬此列;
另一類是輕資產(chǎn)模式，運營商不持有房源，只向業(yè)主輸出品牌與管理，從租金中抽取固定比例的管理費，不參與差價博弈。
過去那個高速擴張的年代，幾乎所有頭部品牌都選擇了包租模式——因為它能快速囤積房源、拉升規(guī)模、提升市場估值。在此基礎(chǔ)上，部分運營商還疊加了"租金分期服務(wù)"：引導(dǎo)租客與銀行簽訂分期支付協(xié)議，銀行一次性將全年租金總額打給運營商，運營商拿著這筆資金繼續(xù)拓展房源。這相當(dāng)于在一門微利生意上加了雙重資金壓力——既依托租金差價，也依托資產(chǎn)價值提升。
這一模式的經(jīng)營脆弱性，在2020年前后第一次暴露。疫情影響疊加行業(yè)監(jiān)管完善，蛋殼公寓、青客公寓相繼出現(xiàn)經(jīng)營困難，"租金分期不規(guī)范操作"被明令禁止，行業(yè)迎來首輪規(guī)范調(diào)整。
但行業(yè)的根本性問題并未因此解決，只是換了一種形式延續(xù)下去。
02 | 這一輪經(jīng)營波動，和上次不一樣
上一輪波動核心是資金管理風(fēng)險，是資金杠桿過高的結(jié)果。這一輪，性質(zhì)截然不同。
問題的根源，在于包租模式的"穩(wěn)定經(jīng)營"邏輯面臨挑戰(zhàn)。
所謂穩(wěn)定履約，是指運營商與房東簽約時，承諾支付固定租金，不論房子最終能否租出去、以多少錢租出去，這筆錢都必須照付。這意味著運營商承擔(dān)了全部的市場下行風(fēng)險。行情好時，差價是利潤;行情差時，差價就是每個月都在擴大的虧損。
以萬科泊寓旗下"萬村計劃"為例。當(dāng)年泊寓以高于市場價的條件從房東手中簽下大量深圳城中村房源，并約定每三年上調(diào)租金10%。而實際運營中，向租客端的漲價空間極為有限，部分房源甚至不得不降租。成本端被合同鎖死向上，收入端被市場壓著向下，收支缺口每個月都在擴大。
與此同時，包租模式下的運營商普遍依賴"長短周期結(jié)算"維持現(xiàn)金流——向租客一次性收取半年或一年租金，再按月或按季度付給房東，手里沉淀的資金用于日常周轉(zhuǎn)乃至繼續(xù)擴張。這種資金結(jié)算周期差異，在出租率正常時勉強運轉(zhuǎn)，一旦空置率上升、收入端出現(xiàn)缺口，現(xiàn)金流便會迅速承壓。
最終呈現(xiàn)出來的結(jié)果，就是這個冬天租客們經(jīng)歷的一切：公寓方無法按時與房東結(jié)算租金，房東切斷水電、收回房源，租客合同未到期被提前終止租住，押金與剩余租金難以妥善處理。
這不是某一家公司的經(jīng)營問題，而是整個包租模式在市場下行周期中面臨的共性挑戰(zhàn)。
03 |三重壓力同時到來
如果說包租模式本身就存在結(jié)構(gòu)性特點，那么過去兩年市場環(huán)境的變化，則是加速凸顯這一特點的關(guān)鍵因素。
需求端：城市化增速放緩，核心城市人口凈流入減少，疊加就業(yè)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整，大量年輕人選擇更務(wù)實的租住方案，租賃需求總量趨于平穩(wěn)，支付能力也更趨理性。過去行業(yè)賴以為生的"年輕人進城、進城就租房"的邏輯，正在發(fā)生變化。
供給端：保障性租賃住房大規(guī)模入市，以更親民的租金水平滿足剛需居住需求。以上海為例，近兩年公寓新開業(yè)項目減少近四成，且大量新開項目納入保租房體系，市場化運營的空間進一步優(yōu)化。
政策端：2025年9月《住房租賃條例》正式施行，明確規(guī)定租金年漲幅不得超過5%，且調(diào)整間隔不少于12個月，同時明令禁止"高進低出"和"長收短付"操作模式。這讓運營商通過租金上漲平衡收支的方式受到嚴格規(guī)范。
三重壓力之下，原有的盈利模型已經(jīng)難以持續(xù)。
04 |行業(yè)優(yōu)化之后，路在哪里
這場行業(yè)調(diào)整，出清了行業(yè)積累已久的粗放發(fā)展模式，但留下來的問題并不會自動消失。
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，緊鄰大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公寓、位于地鐵沿線核心區(qū)域的項目，出租率依然能維持在95%以上。真正難以持續(xù)的，是脫離真實需求、靠資金結(jié)算差異支撐的擴張模式。
需求還在，只是不再容忍低效運營。
目前來看，行業(yè)可能走向的方向有幾條：
輕資產(chǎn)模式的規(guī)模化發(fā)展。運營商不再自持房源、不再承擔(dān)剛性租金支付風(fēng)險，而是向業(yè)主輸出品牌、管理體系和運營能力，從租金中抽取10%左右的管理費。這種模式下，無論租金漲跌，運營商都能保持基本盈利，風(fēng)險由資產(chǎn)持有方承擔(dān)。業(yè)內(nèi)人士將其類比于酒店行業(yè)——華住、希爾頓旗下大多數(shù)酒店并非自持物業(yè)，而是以品牌授權(quán)和運營輸出為核心，這條路徑已在酒店行業(yè)被驗證可行。
B端和G端渠道的深度合作。向企業(yè)批量出租員工宿舍、與政府合作運營保租房項目，能有效降低空置率和獲客成本，現(xiàn)金流更穩(wěn)定可預(yù)期。泊寓目前服務(wù)的B端企業(yè)客戶已超過5400家;龍湖冠寓、錦江途羚等品牌也在加速這一布局。
產(chǎn)品分層和差異化競爭。部分頭部公寓開始對標(biāo)星級酒店，在公區(qū)設(shè)計、戶內(nèi)配置、服務(wù)響應(yīng)等方面全面升級，引入日租、周租模式，在旅游旺季或展會期間提升收益彈性。這種向"酒店化"靠攏的趨勢，本質(zhì)上是在爭奪愿意為品質(zhì)付費的增量客群。
但無論哪條路，都比過去難走得多。輕資產(chǎn)模式要求品牌有足夠的市場認知度，否則合作方不會認可;B端拓展需要與企業(yè)建立長期信任;差異化競爭需要持續(xù)的運營投入。
行業(yè)門檻更高了，利潤更趨合理，真正能穩(wěn)健發(fā)展的，必然是那些把運營做扎實的企業(yè)。
05 |一個行業(yè)的轉(zhuǎn)型，照見了更大的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變
把視野從長租公寓拉開，這場行業(yè)震蕩折射出的，是房地產(chǎn)市場更大的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。
過去十余年，中國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)上升態(tài)勢，地價、房價、租金穩(wěn)步提升，市場參與者共享行業(yè)發(fā)展紅利。大量資本涌入長租公寓賽道，更多關(guān)注行業(yè)規(guī)模增長，本質(zhì)上是將地產(chǎn)運營思路融入租賃業(yè)務(wù)。運營效率、租客體驗往往讓位于規(guī)模擴張與資本運作。
當(dāng)市場進入平穩(wěn)發(fā)展階段，原有發(fā)展邏輯隨之優(yōu)化。
這不只是長租公寓的問題。寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，凡是過去依托資產(chǎn)價值提升支撐運營的領(lǐng)域，都在經(jīng)歷類似的價值重構(gòu)。過去可以依托長期發(fā)展覆蓋運營成本;現(xiàn)在，只有真實的出租率、真實的運營收益、真實的客戶需求，才能支撐一個項目穩(wěn)健發(fā)展。
這場行業(yè)優(yōu)化或許伴隨陣痛，但在某種意義上也是必要的。它推動整個行業(yè)從"規(guī)模優(yōu)先"轉(zhuǎn)向"運營優(yōu)先"，從關(guān)注資產(chǎn)價值提升轉(zhuǎn)向做好居住服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展階段，穩(wěn)健經(jīng)營與專業(yè)服務(wù)成為核心競爭力。
而那些被迫在寒冬里更換住所的年輕人，他們的訴求從來就不復(fù)雜：一份能嚴格履約的合同，一筆能如數(shù)退回的押金，一個穩(wěn)定安心的居住空間。
這是長租公寓最基礎(chǔ)的服務(wù)承諾，也是行業(yè)在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型之后，必須重新堅守的起點。
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